Avis d'expulsion au Manitoba : le fonctionnement de la résiliation, le délai d'avis auquel vous avez droit et l'exécution d'une ordonnance de reprise de possession

Au Manitoba, on parle souvent d’expulsion lorsqu’un locateur remet un avis qui met fin à une location. Le document juridique est un avis de résiliation, et il ne constitue que la première étape. Un locateur ne peut pas simplement changer les serrures ni faire sortir un locataire. Si un locataire ne part pas, le locateur doit s’adresser à la Direction de la location à usage d’habitation et demander une ordonnance de reprise de possession, et c’est un agent d’audience qui décide. Le présent guide explique les motifs qu’un locateur peut invoquer, le délai d’avis exigé pour chaque motif et ce qu’un locataire peut faire après avoir reçu un avis.

Que doit comprendre un avis de résiliation au Manitoba ?

Un avis de résiliation doit être fait par écrit et signé par le locateur. Pour un loyer impayé, la Direction précise que le formulaire prescrit doit aussi comprendre tous les éléments suivants :

1. Le nom du ou des locataires.
2. L’adresse du logement locatif.
3. Le motif de l’avis.
4. Le montant du loyer dû, lorsque le loyer est le motif invoqué.
5. La date à laquelle le locataire doit partir.
6. Une mention indiquant que le locataire a le droit de contester l’avis.
7. Une mention indiquant que si le locataire paie le montant total indiqué ainsi que tout autre montant dû à la date du paiement, il n’a pas à déménager, sauf si le locateur confirme par écrit que l’avis demeure en vigueur.

Si un locateur n’utilise pas le formulaire prescrit, la Direction peut considérer l’avis comme invalide et inapplicable. La page des formulaires pour locateurs de la Direction énumère les formulaires correspondant à chaque motif. Le formulaire 8 vise le loyer impayé dans la plupart des locations, le formulaire 10 vise un motif autre que le loyer impayé, le formulaire 11A s’applique lorsqu’un acheteur ou le locateur entend emménager dans le logement, le formulaire 11B vise la démolition ou la conversion, et le formulaire 11C vise les rénovations importantes.

Le locateur doit remettre l’avis au locataire en personne, ou le remettre à un adulte au logement locatif. Si plus d’un locataire habite le logement, le nom de chacun doit figurer sur l’avis, bien que le locateur n’ait généralement pas à remettre un exemplaire distinct à chaque locataire. Si la signification est difficile, le locateur peut demander à la Direction la permission de signifier l’avis d’une autre manière.

D’autres règles entrent en jeu à la fin d’une location. Vos droits à l’égard des sommes détenues par le locateur sont expliqués dans notre guide sur les dépôts de garantie au Manitoba, et les changements de loyer pendant une location sont expliqués dans notre guide sur les augmentations de loyer au Manitoba. La page du Manitoba répertorie tous les guides sur le Manitoba offerts sur ce site.

Quel délai d’avis un locateur doit-il donner pour un loyer impayé au Manitoba ?

Le locataire doit payer le loyer en entier le jour où il est dû. Si le loyer n’est pas payé, la Direction indique que le locateur a le droit de donner un avis le cinquième jour d’une période de paiement du loyer. À titre d’exemple, si le loyer est dû le 1er mai et n’est pas payé, le locateur peut donner l’avis le 5 mai.

Pour ce type d’avis, c’est le locateur qui choisit le délai accordé au locataire pour partir. La Loi ne fixe aucun délai minimal pour un avis lié à un loyer impayé, et la Direction suggère au locateur d’envisager d’accorder au locataire un délai raisonnable pour emballer ses effets et déménager. Le locateur peut donner cet avis pendant l’hiver et pendant l’année scolaire.

Le paiement peut empêcher le départ. Si le locataire paie le montant total indiqué sur l’avis ainsi que tout autre montant dû à la date du paiement, il n’a pas à déménager, sauf si le locateur lui indique par écrit que l’avis demeure en vigueur. Il existe une exception importante pour les locataires qui paient leur loyer en retard à répétition. Lorsqu’un locataire a été en retard au moins trois fois au cours de l’année précédente ou de la location en cours, le locateur peut accepter le loyer, remettre au locataire une lettre relative aux retards habituels et confirmer par écrit, dès que possible, que la location est tout de même résiliée. Pour faire valoir cette position, le locateur doit pouvoir démontrer l’habitude des paiements en retard.

Un locateur ne peut pas donner un avis de départ uniquement pour des frais de retard impayés. Il peut plutôt présenter une demande d’indemnisation pour les frais impayés, ou les réclamer à même le dépôt de garantie à la fin de la location.

Quel délai d’avis un locateur doit-il donner pour d’autres manquements au Manitoba ?

Un locateur peut mettre fin à une location lorsqu’un locataire ne respecte pas une obligation prévue par la Loi ou la convention de location, mais il doit procéder par étapes.

1. Le locateur doit d’abord donner au locataire un avertissement écrit ou une occasion de corriger le problème. Si le locataire est bruyant, l’avertissement doit préciser qu’un avis suivra si d’autres plaintes sont reçues. Si le locataire cause des dommages, le locateur doit lui demander de les réparer et lui accorder un délai raisonnable pour le faire.
2. Si le locataire ne corrige pas le problème, le locateur peut alors donner un avis d’au moins une période de paiement du loyer.

Cet avis peut mettre fin à une location à durée déterminée ou à une location au mois, et il peut être donné pendant l’hiver ou pendant l’année scolaire. La même approche, avec avertissement préalable, s’applique lorsqu’un locataire enfreint une règle raisonnable établie par le locateur.

Voici d’autres situations que la Direction décrit dans cette catégorie :

1. Un locataire qui a fourni des renseignements frauduleux dans une demande de location, ce que le locateur peut prouver, peut recevoir un avis d’au moins une période de paiement du loyer.
2. Un locataire qui ne paie pas une facture de services publics dont il est responsable peut recevoir un délai pour payer, puis un avis d’au moins une période de paiement du loyer si la facture demeure impayée. Lorsqu’une interruption de service risque de causer des dommages extraordinaires, par exemple des tuyaux gelés en hiver après une coupure du chauffage, l’avis peut être aussi court que cinq jours.
3. Aucun avertissement ni aucune occasion de corriger le problème n’est exigé avant un avis de cinq jours lorsqu’un locataire cause des dommages extraordinaires au logement ou à une aire commune, met en danger la santé ou la sécurité du locateur ou des autres locataires, ou cause un dérangement extraordinaire.

Deux règles de calcul et d’argent s’appliquent à l’ensemble de ces avis. Le jour où un avis est signifié ne peut pas être compté dans le délai d’avis, de sorte qu’un avis de cinq jours donné un lundi prend effet le samedi, et non le vendredi. Et si un locateur donne un avis qui se termine avant la fin d’une période de paiement du loyer, toute portion de loyer inutilisée pour le reste de cette période doit être remboursée au locataire. Un locataire qui ne reçoit pas ce remboursement peut présenter une demande à la Direction.

Quel délai d’avis est exigé lorsque le locateur veut reprendre le logement au Manitoba ?

Un avis différent et beaucoup plus long s’applique lorsque la location prend fin non pas en raison d’un manquement du locataire, mais en raison de ce que le locateur prévoit faire du logement. La Direction énumère les motifs suivants :

1. Le locateur emménage dans le logement.
2. Un membre de la famille du locateur emménage dans le logement, par exemple un conjoint, un enfant adulte ou un bel-enfant, un parent, une belle-mère ou un beau-père.
3. Le locateur prévoit démolir le logement.
4. Le locateur prévoit rénover le logement et il n’est pas raisonnable que le locataire y habite pendant les travaux.
5. Le locateur utilisera le logement à une fin autre que l’habitation, par exemple en le convertissant à un usage commercial.

Pour ces motifs, le délai d’avis dépend du taux d’inoccupation du secteur où se trouve le logement. À un taux d’inoccupation de 3 % ou plus, le locataire doit recevoir un avis de trois mois. À un taux de 2,0 % à 2,9 %, le locataire doit recevoir un avis de quatre mois. À un taux inférieur à 2,0 %, le locataire doit recevoir un avis de cinq mois. Comme le taux change, confirmez le taux actuel et l’avis qui en découle auprès de la Direction avant de vous fier à une date. Un locataire qui loue un emplacement de maison mobile doit recevoir un avis d’au moins six mois.

Lorsque la location est une convention à durée déterminée, cet avis doit être donné avant la fin de la convention, en utilisant le délai fondé sur le taux d’inoccupation. Une protection familiale s’applique également. Un locataire dont les enfants d’âge scolaire fréquentent une école facilement accessible depuis le logement peut rester dans le logement jusqu’à la fin de l’année scolaire, et cette protection s’applique aux locations au mois comme aux locations à durée déterminée.

Trois autres droits accompagnent ce type d’avis :

1. Le locateur doit payer au locataire les frais de déménagement raisonnables, jusqu’à concurrence de 500 $.
2. Après avoir reçu l’avis, le locataire peut partir plus tôt en donnant au locateur un avis d’au moins une période de paiement du loyer, même si la location était une convention à durée déterminée.
3. Lorsque le motif est une rénovation, le locataire a le droit de louer le logement de nouveau une fois les travaux terminés. Pour conserver ce droit, le locataire doit indiquer au locateur par écrit, avant de partir, qu’il souhaite revenir. Si une augmentation de loyer légale s’applique au logement rénové, le locataire qui revient paie le nouveau loyer.

La vente à elle seule n’est pas un motif. Un locateur ne peut pas donner un avis simplement parce que le logement est vendu. Un avis pour un acheteur ne peut être donné que si l’acheteur a demandé l’avis par écrit parce que lui-même, ou un membre de sa famille figurant dans la liste ci-dessus, prévoit emménager, et seulement une fois que toutes les conditions de la vente sont définitivement remplies. L’avis fondé sur le taux d’inoccupation et la protection relative à l’année scolaire s’appliquent alors de la même manière.

Que se passe-t-il si un locataire ne déménage pas au Manitoba ?

Un avis à lui seul ne fait pas sortir un locataire. Si le locataire ne part pas à la date indiquée dans l’avis, le locateur peut demander à la Direction une ordonnance de reprise de possession, au moyen du formulaire de demande fourni par la Direction. La Direction n’accepte pas les demandes présentées sur d’autres formulaires. Le locateur peut présenter sa demande après la date de départ, en même temps qu’il donne l’avis, ou avant la date de départ si le locataire a indiqué qu’il ne partirait pas.

La demande doit comprendre un exemplaire de l’avis de résiliation et des exemplaires de toute lettre demandant au locataire de corriger un problème. Pour un loyer impayé, le locateur doit aussi indiquer les mois de loyer dus et le montant dû. Le locateur peut ajouter à la même demande une réclamation pour les arriérés de loyer, les dommages ou une autre indemnisation. La page de la Direction sur la présentation d’une demande indique des droits de dépôt de 60 $, et le guide précise que ces droits ne sont pas remboursables.

La Direction fixe ensuite une audience. Les audiences ont lieu à Winnipeg, à Brandon et à Thompson, ainsi que dans d’autres centres judiciaires de la province, habituellement dans le centre le plus proche du logement locatif. Les deux parties peuvent fournir des renseignements à l’agent d’audience. La Direction n’accordera pas d’ordonnance de reprise de possession si l’avis de résiliation du locateur n’est pas valide, par exemple si l’avis omet des renseignements exigés ou ne fait pas mention du droit du locataire de contester l’avis.

Après une audience, la Direction peut rendre deux ordonnances. L’ordonnance de reprise de possession indique au locataire de partir au plus tard à une date précise, qui est habituellement sept jours après la date à laquelle l’ordonnance est rendue, bien qu’un agent d’audience puisse accorder plus de temps. Une deuxième ordonnance, lorsque le locateur réclame une somme d’argent, indique au locataire de payer une indemnisation pour les arriérés de loyer ou les dommages. La Direction peut aussi ordonner un taux quotidien pour l’usage et l’occupation pour chaque jour où le locataire reste après la date de départ, calculé en multipliant le loyer mensuel par 12 et en le divisant par 365. Dans certains cas, la Direction rend plutôt une ordonnance conditionnelle, par exemple lorsqu’un locataire a payé une partie des arriérés et promis de payer le solde sous peu, ou lorsque le loyer payé par l’entremise d’une source tierce était en retard pour des raisons indépendantes de la volonté du locataire et que cette source confirme que le loyer a été envoyé ou le sera bientôt.

Les délais d’appel sont courts et ils diffèrent selon l’ordonnance. Un locataire dispose de sept jours pour interjeter appel d’une ordonnance de reprise de possession auprès de la Commission de la location à usage d’habitation, et de quatorze jours pour interjeter appel d’une ordonnance d’indemnisation. Une personne qui n’a pas pris part à une audience portant sur une ordonnance de reprise de possession pour loyer impayé doit d’abord demander une autorisation d’appel, c’est-à-dire la permission d’interjeter appel, dans le délai d’appel et avec des éléments de preuve montrant pourquoi elle n’a pas pu y prendre part, ou montrant que l’ordonnance reposait sur des renseignements faux ou trompeurs.

Si le locataire ne part toujours pas à la date indiquée dans l’ordonnance, le locateur peut déposer l’ordonnance à la Cour du Banc du Roi et la faire exécuter par ce tribunal, ce qui constitue la voie permettant aux shérifs de faire sortir le locataire. Pour une ordonnance rendue pour loyer impayé, le locateur dispose de quatre-vingt-dix jours à compter de la date à laquelle le locataire a reçu l’ordre de partir pour déposer l’ordonnance au tribunal.

Un locateur peut-il changer les serrures pour forcer un locataire à partir au Manitoba ?

Un locateur ne peut pas changer les serrures d’un logement locatif pour forcer un locataire à partir. Un locataire enfermé dehors peut demander l’aide de la Direction. La Direction tentera de régler le problème par la médiation et, si la médiation échoue, elle peut ordonner au locateur de laisser le locataire rentrer dans le logement. Si le locateur ne se conforme pas à cette ordonnance, la Direction peut autoriser le locataire à embaucher un serrurier et à déduire les frais du loyer. La Direction peut aussi imposer des sanctions administratives, qu’elle peut envisager en cas de manquement grave ou répété à la Loi ou à une ordonnance.

Que devez-vous faire si vous recevez un avis de résiliation au Manitoba ?

1. Lisez le formulaire attentivement le jour où vous le recevez. Notez le motif invoqué, le montant réclamé, le cas échéant, et la date de départ, et conservez l’avis lui-même.
2. Calculez vous-même le délai d’avis, en vous rappelant que le jour où l’avis a été signifié ne compte pas. Vérifiez le calcul en fonction du motif, car le loyer impayé, les autres manquements et l’usage du locateur comportent des délais très différents.
3. Si l’avis réclame un loyer impayé, rassemblez tout de suite vos reçus de loyer et vos preuves de paiement. Si vous payez ce qui est dû, conservez la preuve du paiement et sa date, et surveillez toute confirmation écrite du locateur indiquant que l’avis demeure en vigueur.
4. Rassemblez tout ce qui concerne le motif invoqué, comme les messages échangés avec le locateur, les lettres d’avertissement, les photos et les dossiers de réparations ou de plaintes.
5. Communiquez rapidement avec la Direction si le montant semble erroné, si le formulaire omet des renseignements exigés, si le délai d’avis semble trop court ou si vous contestez le motif. L’avis lui-même fait mention de votre droit de le contester, et la Direction peut vous expliquer la prochaine étape pour votre situation. À Winnipeg, composez le 204 945 2476. Le numéro sans frais au Manitoba est le 1 800 782 8403.
6. Ne négligez pas les documents d’audience. Si le locateur demande une ordonnance de reprise de possession, vous recevrez la demande et un avis d’audience, et l’audience est votre occasion de fournir vos renseignements à l’agent d’audience.
7. Inscrivez les délais d’appel à votre agenda dès le départ. Sept jours pour une ordonnance de reprise de possession et quatorze jours pour une ordonnance d’indemnisation ne laissent aucune place au retard.

Comment un locateur doit-il donner un avis de résiliation au Manitoba ?

1. Choisissez le formulaire qui correspond au motif réel, et remplissez-en toutes les parties exigées, y compris la mention sur le droit de contester.
2. Lorsque le motif est un manquement, avertissez d’abord le locataire par écrit et conservez un exemplaire, sauf si la conduite appartient à la catégorie grave de cinq jours.
3. Signifiez l’avis en personne ou à un adulte au logement, nommez chaque locataire et notez la manière dont vous l’avez signifié et le moment où vous l’avez fait.
4. Conservez ensemble l’exemplaire de l’avis et vos lettres d’avertissement. Vous en aurez besoin si vous demandez une ordonnance de reprise de possession.
5. Ne changez jamais les serrures, ne retirez jamais les effets personnels et ne coupez jamais les services pour faire partir un locataire. Adressez-vous plutôt à la Direction.

Quelles sont les erreurs les plus courantes avec les avis d’expulsion au Manitoba ?

Croire qu’un avis est une ordonnance d’expulsion. Ce n’est pas le cas. Un avis énonce la position du locateur et une date de départ. Seule la Direction peut rendre une ordonnance de reprise de possession, et seule l’exécution par le tribunal peut faire sortir un locataire qui refuse toujours de partir.

Utiliser le mauvais formulaire ou laisser des parties en blanc. Un avis qui omet des renseignements exigés, y compris la mention sur le droit de contester, peut être considéré comme invalide, et une ordonnance de reprise de possession ne peut pas découler d’un avis invalide.

Sauter l’avertissement. Pour la plupart des manquements autres que le loyer impayé, un locateur qui passe directement à l’avis sans avertissement écrit et sans occasion de corriger le problème a manqué une étape obligatoire.

Compter le jour de la signification. Le jour où un avis est remis ne compte pas dans le délai d’avis. Le compter rend chaque avis court d’un jour.

Considérer une vente comme un motif en soi. Une vente prévue ne met pas fin à une location. Un acheteur doit demander l’avis par écrit, prévoir de bonne foi qu’une personne désignée emménage et attendre que toutes les conditions de la vente soient définitivement remplies.

Manquer le délai d’appel. Sept jours et quatorze jours passent vite. Un locataire qui veut contester une ordonnance doit communiquer avec la Commission de la location à usage d’habitation dans le délai applicable à cette ordonnance.

Cette page constitue-t-elle un avis juridique ?

La présente page fournit des renseignements juridiques généraux sur les règles de location au Manitoba, rédigés en langage clair. Il ne s’agit pas d’un avis juridique, et elle ne remplace pas la Direction de la location à usage d’habitation, un avocat ou une clinique juridique communautaire pour des conseils sur votre propre situation. Les règles, les formulaires, les droits et les taux d’inoccupation changent, alors confirmez les détails actuels auprès de la Direction avant d’agir en fonction d’un délai. La présente page a été vérifiée par rapport aux sources officielles du Manitoba le 15 octobre 2026.